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Louez sans stress, avec les AIS

E-news septembre 2021
Présentes dans 240 communes, les agences immobilières sociales gèrent près de 7.500 logements intégrés dans le tissu urbain et rural. Ces actrices majeures de la politique wallonne du logement font aujourd'hui l'objet d'une vaste campagne d'information du Fonds du Logement.

Aujourd’hui, les agences immobilières sociales couvrent plus de 90% du territoire wallon et gèrent près de 7.500 logements. Ces ASBL sont financées par la Wallonie via le Fonds du Logement. Elles assurent des missions spécifiques dont la mise à disposition de biens locatifs appartenant à des tiers auprès d’un public précarisé, la gestion des baux et l’accompagnement social des ménages locataires. Ainsi, en Wallonie, ce sont des milliers de ménages en situation financière précaire qui disposent d’un logement de qualité, accessible et adapté à leurs besoins, par l’entremise des AIS.

Pour les propriétaires des biens loués, la formule est bénéfique : ils sont déchargés des tracas propres aux bailleurs (recherche de locataires, rédaction des baux, suivi technique, réparations, soucis de voisinage, remises en état entre 2 locations).  Quoi qu’il arrive, et même en cas de vide locatif, le loyer leur est versé. Leur précompte immobilier est réduit ou exonéré.

Ils bénéficient en cas de travaux d’une réduction d’impôts, d’une réduction de TVA, et d’un crédit 0 % à la rénovation, assorti d’une prime. Enfin, au terme de leur collaboration avec l’agence, le bien leur est restitué dans son état originel (hors usure locative normale et vétusté).  Le système offre donc une réelle opportunité au bailleur désirant bénéficier d’un rapport locatif sans endosser le stress et le travail que cela engendre.  Le Gouvernement wallon ne s’y est pas trompé et reconnaît les AIS comme des actrices essentielles du logement d’utilité publique dans sa déclaration de politique régionale (DPR). Il s’appuie également sur ce secteur pour accroitre de 6.000 unités le parc locatif « social » wallon d’ici la fin de la législature.

Pour autant, les AIS et les multiples services qu’elles rendent, restent injustement méconnus. C’est pourquoi, le Ministre du Logement et le Fonds du Logement ont lancé ce 10 septembre une grande campagne de communication à travers les médias tv, radios, réseaux sociaux et presse écrite : « Louez sans stress, avec les AIS ».  Cette vaste opération de notoriété pour un service d’intérêt général invite les propriétaires bailleurs à rencontrer et confier leurs biens à une AIS et ainsi accroître le nombre de logements mis à disposition des familles modestes – et parfois sinistrées – en Wallonie. Soyez attentifs, vous allez entendre parler des AIS au cours des prochaines semaines !

Retrouvez  l’interview de la Présidente de l’AIS de Liège, ainsi que les chiffres-clés du secteur pour avoir un aperçu général de l’activité de ce réseau de partenaires du FLW.

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Interview de Maggy Yerna, Présidente de l'AIS Liège Logement

Confier son bien à une AIS est un acte de solidarité

La province de Liège a été durement touchée par les inondations de juillet dernier. De nombreuses habitations privées et infrastructures publiques ont été submergées. Les bureaux de l’AIS « Liège Logement » ont été épargnés mais l’ASBL, présidée par Maggy Yerna, déplore quelques sinistres parmi les logements en gestion : « notre priorité fut de dénombrer les dégâts puis de vérifier si les conditions de vie des sinistrés restaient acceptables. Certains ménages ont dû être relogés. Les logements détériorés sont en cours de remise en état en accord avec les propriétaires ».

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En sa qualité d’Echevin du Logement de la Ville de Liège, Madame Yerna coordonne également une cellule « relogement » créée d’urgence et qui regroupe les principaux acteurs du logement public et leur offre de relogement. Aujourd’hui, bien que le traumatisme reste profond, le quotidien reprend ses droits. Et la motivation de l’échevine-présidente est intacte. « Je suis membre fondatrice de l’AIS, mon engagement remonte donc à 1994. L’offre de logements publics était alors et reste toujours insuffisante.  Il fallait créer du lien entre le secteur privé du logement et les demandeurs. A tort ou à raison, les propriétaires privés ne font pas toujours confiance aux candidats locataires ayant de bas revenus. Il manquait une jointure entre ces deux publics… L’AIS est la facilitatrice, l’outil qui offre des avantages équilibrés de part et d’autre et crée une relation solidaire ». La « success story » des AIS dure depuis bientôt 30 ans. La progression du secteur en témoigne avec plus de 7.000 logements gérés à ce jour. C’est précisément cette position d’intermédiaire, selon Maggy Yerna, qui fait toute la différence : « Dans les villes, le bâti ancien n’a pas toujours bien vieilli et a souvent changé de mains. Certains propriétaires n’ont pas les moyens, le temps, les capacités de s’occuper de leur bien ou ne souhaitent pas le gérer à distance. Dans le même temps, la demande de logements « de qualité » et à prix raisonnable ne fait que croître. Les AIS sont une interface qui rencontre les attentes des deux parties ».  Madame la Présidente, que diriez-vous à un propriétaire qui hésite à faire le pas ? « Je lui dirais que confier son bien à une AIS est à la fois un acte solidaire et la garantie d’un revenu immobilier sans avoir les soucis que génère immanquablement la gestion d’un bail. Les avantages financiers sont immédiats, le bien est préservé et cela peut permettre de belles rencontres ».

Prêts

L’accès au crédit social devient décisif

Le marché immobilier est sous pression. Le baromètre des notaires révèle qu’au cours du premier semestre 2021, le volume des transactions immobilières a bondi de 30% et le prix des logements de 3% par rapport à 2020. La Banque Nationale de Belgique, ayant limité les quotités susceptibles d’être prêtées par le secteur bancaire traditionnel, contraint par ailleurs les candidats acquéreurs à disposer d’un capital de départ substantiel.  Dans cette conjoncture de plus en plus tendue, l’accès au crédit social devient décisif pour certaines familles, comme l’explique Michel Pirard, directeur du pôle crédits au FLW:

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« sans notre intervention, une large frange des familles nombreuses n’aurait tout bonnement plus la possibilité de devenir propriétaire d’un logement adapté à leurs besoins (en termes de taille, de nombre de chambres, …).  L’exercice 2020 a clairement mis cela en lumière : 90% de nos ménages emprunteurs relèvent de la catégorie 1 des revenus (ndlr : revenus précaires au sens du Code de l’Habitation durable). Parallèlement à cela, 37% des interventions du Fonds sont dédiées à des familles monoparentales qui, dans 9 cas sur 10, sont portées par une femme ». Les tendances du marché impliquent pour les Belges soit toujours plus d’épargne soit toujours plus d’endettement : « Effectivement, on observe une augmentation constante des montants empruntés mais aussi une augmentation sensible de la durée moyenne des prêts ». Autre signe des temps, l’exercice 2020 reflète une nette augmentation des opérations de rachats de part consécutives à un divorce ou une séparation.

Call-center

En quoi puis-je vous aider?

Depuis avril 2021, un nouveau service aux familles est apparu au FLW : le « call center ». Yasmine et Kristofer accompagnent quotidiennement par téléphone le public qui souhaite être aidé dans une démarche, une simulation de crédit en ligne ou une simple recherche d’information sur nos différents prêts. « Le monde bancaire, ou du crédit est relativement opaque pour la plupart des gens, nous dit Yasmine. Et si on ajoute à cela un problème de langue, on peut imaginer la difficulté… Mais on est là pour ça : pour aider, expliquer et réexpliquer, plusieurs fois s’il le faut. On refait le processus avec les personnes, on regarde où se situe leur problème en ligne et comment on peut les débloquer ».

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En moyenne, le call center reçoit 50 appels téléphoniques par jour et environ 200 e-mails par semaine : « nous répondons à tous les appels et nous traitons tous les courriels dans la journée ». Kristofer en fait un point d’honneur : « c’est important, si on est là, c’est pour que chacun puisse trouver réponse à sa question rapidement. Parfois l’appel dure assez longtemps parce qu’on prend le temps qu’il faut pour répondre. Le coup de fil s’arrête quand la personne n’a plus de question. C’est ainsi qu’on traduit notre approche sociale dans les faits ». La crise covid-19, empêchant les contacts directs, a parfois exacerbé les esprits mais cela n’entache pas la bonne humeur du duo complice : « c’est grâce à la confiance et à l’écoute qu’on reçoit de notre hiérarchie ! Tout est mis en place pour que le call center soit efficace et c’est agréable pour nous. On a également une excellente collaboration avec nos collègues de l’informatique qui adaptent nos outils dans le même sens ».

Inondations

Etat des lieux et mesures d'urgence

Comme tant de Wallons, le Fonds du Logement a été surpris par la violence et la gravité des inondations des 15, 16 et 25 juillet derniers. L’ampleur des dégâts est considérable, jamais atteinte dans notre pays. Nous réitérons nos sincères condoléances aux familles endeuillées, ainsi que nos encouragements aux milliers de ménages sinistrés.

Le parc locatif du FLW n’a évidemment pas été épargné. Nous déplorons 29 sinistres : 12 à Liège, 7 à Verviers, 2 à Aywaille, 1 à Seraing, 1 à Namur, 1 à Profondeville, 2 à Durbuy et 3 à Hotton. Un immeuble inoccupé a été inondé à Gerpinnes.  3 logements situés respectivement à Namur, Angleur et Chênée sont déclarés inhabitables. Heureusement, le Fonds a pu reloger leurs occupants avant la rentrée des classes. Les 26 autres immeubles requièrent des travaux de tous ordres : remplacement de chaudières, chauffe-eau, contrôle des installations électriques et des menuiseries, enduits, remises en peinture.

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Les dégâts occasionnés dans le réseau de distribution de gaz laissent malheureusement encore quelques personnes sans eau chaude… Au travers des opérations de solidarité, le Fonds a relogé une famille nombreuse à Liège (famille emprunteuse du FLW) et peut confier 5 logements parachevés en urgence à l’AIS de Durbuy. 7 logements supplémentaires pourront être rendus fonctionnels à brève échéance.

Parmi les associations que nous soutenons, 2 d’entre elles ont tout perdu : l’APL Maison Marie-Louise à Verviers et la Régie des Quartiers d’Ensival. Un prêt leur a été octroyé pour se remettre en activité. D’autres organismes ont vu leurs locaux inondés partiellement. Parmi les ménages accompagnés par 4 AIS et 7 APL des provinces de Liège, Namur et Luxembourg, le traumatisme est profond. Un soutien rapproché se met en place.

Face à l’ampleur de la catastrophe, le règlement des prêts et subventions du FLW a été adapté de façon à faciliter et accélérer la mise à disposition de biens locatifs auprès des AIS et APL. Les bailleurs, dans ce cadre exceptionnel, peuvent obtenir une aide « travaux » (pour rendre le logement fonctionnel, sur et confortable sans être labellisé) allant jusqu’à 30.000 EUR (50% sous forme de prêt, 50% sous forme de prime) contre un mandat de gestion pouvant se limiter à 24 mois.

Opération de rachats du FLW

53 logements pour 12 immeubles

Chaque année, le FLW agrandit son patrimoine immobilier. Il acquiert, rénove, restructure des immeubles qui sont ensuite mis à disposition de familles nombreuses. C’est une de ses missions. Après 7 mois de recherches et de prospection à travers la Wallonie en 2021, 12 immeubles vacants seront bientôt réaffectés pour accueillir un total de 53 logements locatifs.

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