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Relance de la Wallonie: le Fonds s’y associe

E-news décembre 2021
La politique du logement est au coeur du processus de relance de la Wallonie. Deux branches d’activités du Fonds du Logement sont particulièrement sollicitées : l’octroi de crédits aux familles et les aides aux bailleurs

D’ici 2024, au travers de 319 mesures réparties en 22 objectifs stratégiques, le Gouvernement wallon entend déclencher le processus de relance pour la Wallonie. La politique du logement est bien évidemment au cœur des défis, et avec plus d’intensité encore depuis les inondations de l’été dernier qui ont causé de nombreux sinistres dans le parc immobilier privé et public. Comment cela se traduit-il au niveau des activités du Fonds du Logement ?

Deux branches d’activités sont particulièrement sollicitées : l’octroi de crédits aux familles et les aides aux bailleurs.

Augmenter l’accès à la propriété pour les jeunes parents ou les familles monoparentales précaires est historiquement le premier métier du FLW, avec une moyenne de 2.000 crédits octroyés chaque année. Le plan de relance du Gouvernement wallon prévoit une augmentation de 20% des crédits hypothécaires sur la période 2021-2024.

"La demande en crédit est forte"

« La demande en crédit social sur le terrain est forte et va en augmentant encore, surtout depuis le confinement, nous explique Catherine Zammuto, responsable du bureau d’octroi des crédits de Charleroi. Nombreux sont les chefs de ménages qui se tournent vers l’acquisition car le marché locatif commence à être saturé et les loyers sont exorbitants ». Comme nous l’évoquions dans l’e-news 9, les normes restrictives imposées par la BNB au secteur bancaire traditionnel incitent également les candidats-emprunteurs qui remplissent les critères d’accès à s’orienter vers le crédit social : « de nos jours, acheter un bien immobilier est très compliqué voire impossible pour un chef de ménage allocataire social. Le capital en propre à investir est de l’ordre de 10.000 euros dans une banque. Le Fonds du Logement permet déjà aux emprunteurs ayant un capital deux fois moins élevé d’introduire leur demande. Malheureusement les prix des biens s’envolent également. Notre rôle est aussi de veiller à ce que les familles fassent un bon investissement. Tout un accompagnement socio-technique est donc mis en place pour les y aider ».

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De nouvelles aides aux propriétaires solidaires

Les aides aux bailleurs, qui se matérialisent sous la forme de prêts et de subventions non remboursables, sont un autre bras de levier du FLW permettant de créer du logement durable. Depuis 2005, ce sont plus de 850 logements qui ont été réhabilités de cette manière en Wallonie. Avec le plan de relance 2021-2024, le projecteur se tourne vers les étages inoccupés des immeubles commerciaux. Ces espaces vides pourraient en effet permettre l’émergence de centaines de nouveaux logements idéalement situés, comme nous l’explique Fabienne Charlier, responsable du service « propriétaires solidaires » : « ces biens immobiliers sont en général proches des écoles, des administrations, des commerces et des transports en commun.  C’est une situation idéale pour des familles avec enfants. Sans compter que leur présence en qualité de riverains peut permettre de revitaliser les centres désertés ou seulement fréquentés durant les heures de bureau ».

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La nouvelle mouture de ces aides permet désormais aux pouvoirs locaux (communes, CPAS, régies communales autonomes) d’en bénéficier en qualité de propriétaires et de gestionnaires : « le contexte des inondations a accéléré cet élargissement de nos aides à ces opérateurs. Certains d’entre eux étaient en demande ». La formule actuelle de l’aide permet d’additionner trois enveloppes distinctes ; le prêt et la subvention pour travaux (68.300 EUR/logement créé), le complément pour travaux économiseurs d’énergie et mises aux normes (30.200 EUR/logement) et le complément forfaitaire pour création d’une entrée privative aux logements (30.200 EUR). Ces trois aides sont accordées sous forme de prêt pour 50% et sous forme de prime pour 50 % s’il y a moins de 3 chambres au logement. S’il y a plus de 3 chambres, l’aide de base se voit répartie pour 75% de prime et 25 % de prêt. Selon Fabienne Charlier : « l’opération peut se révéler très intéressante financièrement pour les demandeurs disposant de grands espaces, d’autant plus que le loyer perçu peut se situer autour des 30% des revenus des locataires, quelle que soit la catégorie de ces derniers ». Rappelons également que le propriétaire bénéficiera du conseil et de l’expertise administrative et technique du Fonds tout au long de son chantier, autrement dit, de la garantie supplémentaire de voir son chantier se terminer rapidement pour une mise en location tout aussi rapide.

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Interview

Françoise Willocq: "les régies des quartiers ont un potentiel inépuisable"

Les régies des quartiers (RDQ) sont des ASBL de logement à finalité sociale avec lesquelles le FLW travaille étroitement. Ces associations sont méconnues du grand public malgré l’important travail qu’elles réalisent au quotidien dans les quartiers avec leurs habitants. De quelle manière ce travail se fait-il et dans quel lien avec le logement ?

Françoise Willocq est la coordinatrice de la régie des quartiers Insersambre (communes de Farciennes et Aiseau-Presles). Depuis 26 ans, elle assiste au développement des régies partout en Wallonie et y contribue particulièrement sur son territoire : « les régies des quartiers sont nées au début des années 90 dans les quartiers de logements sociaux qui commençaient à se dégrader et comptaient beaucoup d’habitants sans emploi. L’idée était d’impliquer ces derniers dans l’amélioration de leurs espaces communs et de leur logement via des chantiers formatifs, en partant du principe que l’on respecte ou protège mieux ce à quoi on a contribué.  Etre bien logé et bien intégré dans son quartier est également un préalable à l’épanouissement ! C’est cette approche globale d’un territoire avec et pour ses habitants qui a présidé à la création des RDQ ».

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Il existe aujourd’hui 34 régies des quartiers agréées en Wallonie : « je dis souvent qu’une régie est un « laboratoire des possibles » car leur focalisation sur le quartier et leur souplesse d’action leur permet de rebondir très vite face à des demandes ou des problématiques qui surgissent. Toutes les régies ont leurs bureaux dans les quartiers, tiennent des permanences et créent de ce fait une relation de confiance avec les habitants ». Souvent, les personnes qui ont reçu une formation/information deviennent à leur tour des passeurs dans leur communauté. Et de l’avis de Françoise, le public rencontré en apprend tout autant à la régie que l’inverse : « il n’y a pas de relation d’autorité, au contraire. On instaure une relation d’égalité qui permet d’accueillir les difficultés vécues, de désamorcer des tensions et de co-construire des projets ».

Autre atout des régies : les partenariats soudés localement. « On tisse patiemment une toile d’araignée qui forme un réseau multi-services et multi-compétences. On signe des conventions ; on croise nos observations, nos idées, on s’épaule mutuellement. Cette richesse du réseautage est la clé de l’efficacité de nos démarches ».

Toujours un lien avec le logement

Dans les chantiers formatifs et la palette d’activités citoyennes proposés par les régies, il y a toujours un lien avec le logement ou l’occupation du logement : mise en peinture, pose de carrelages, entretien d’espaces verts, récupération de mobilier, économies d’énergie et sécurité dans le logement, gestion d‘un budget,… Le « mal logement » y est combattu sur le plan individuel et communautaire : « nous faisons de l’insertion par le logement. C’est notre porte d’entrée. Nous nous intéressons aux conditions de logement, aux soucis techniques ou de voisinage des habitants et nous  construisons avec eux des solutions qui leur apportent une sécurité ou une stabilité à partir de laquelle ils pourront s’épanouir à d’autres niveaux : professionnel, social ou économique ».

Pour Françoise Willocq, les régies des quartiers recèlent un potentiel inépuisable lié à ce positionnement : « la créativité des régies et leur capacité à construire des réponses pertinentes aux situations diverses rencontrées en font un instrument hors du commun », conclut-elle.

En 2010, le Fonds du Logement a mis en place à titre expérimental une régie d’habitat rural sur un site en cours de réhabilitation à Lobbes, la ferme de Forestaille. Il s’agissait de tenter un alter ego aux régies des quartiers « urbaines » avec un accompagnement et des chantiers formatifs pour les habitants sans emploi du milieu rural. Cette expérience s’est révélée pertinente au point que le Ministre du Logement a décidé en 2021 d’accorder l’agrément régional à la Régie d’habitat rural en Val de Sambre. Les prochains mois ou années verront-ils apparaitre d’autres régies dans les campagnes ? Il est permis de le penser.

Prêts ACP

Les copropriétés saisissent l’opportunité

Le prêt « rénovation » pour les associations de copropriétaires (ACP) suit une courbe exponentielle depuis sa création par le FLW en 2019.  En 3 ans, le nombre de dossiers rentrés est passé de 4 à 25/an, pour un total de 42 demandes. Ces prêts sont réservés aux copropriétés dont au moins la moitié des propriétaires ont un revenu inférieur à 97.700 EUR/an.

L’information prodiguée par nos services sur ce prêt explique en partie son succès. Il correspond également à un besoin des copropriétés aux moyens limités. La majorité des immeubles à appartements en Wallonie date des années 60 et 70. La rénovation ou le remplacement longtemps reporté – la copropriété implique des processus décisionnels collectifs fastidieux qui ralentissent les décisions – de certains équipements communs, comme des toitures, des chaufferies ou des ascenseurs s’impose à un moment donné. Des normes énergétiques et de sécurité plus sévères ont également fait leur apparition.  Tout cela implique de grosses dépenses pour des trésoreries sans réserve suffisante. Pour Bernard Leroy, responsable technique à l’octroi des crédits: « le côté « économique » de nos prêts les rend très attractifs mais nous apportons également une expertise technique très appréciée, qui n’existe pas dans le secteur bancaire. Les chantiers aujourd’hui clôturés grâce aux prêts accordés en 2019 ont occasionné un bouche-à-oreille également porteur ».

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Suivi post-inondations

Un soutien précieux pour les familles

Aujourd’hui, plusieurs mois après les crues historiques que l’on a connues, le suivi des dossiers d’indemnisations se poursuit entre les ménages et leur compagnie d’assurances. Plusieurs centaines d’emprunteurs au FLW ont été impactées à des degrés divers, allant du dégât matériel sur des électroménagers à la perte totale de la maison. Afin de s’assurer que ces familles puissent faire valoir leurs droits et effectuer les démarches requises, le FLW a organisé une vaste opération d’enquête téléphonique auprès de ces dernières, orchestrée par Halima Amagarou, intervenante sociale : « le but était de rappeler à nos emprunteurs que nous pouvions les soutenir et les conseiller. Certains d’entre eux étaient vraiment perdus. Un père de famille, par exemple, était bloqué dans son dossier faute de pouvoir dialoguer correctement en français avec son assureur. Le gestionnaire attitré au FLW a pu intervenir en sa faveur… Pour d’autres ménages, c’est au travers de notre travail quotidien que nous avons appris qu’ils avaient subi des dégâts. Ils n’avaient pas pensé à nous le dire !».

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Lors de ces contacts téléphoniques, Halima a également pu prodiguer une information sur les diverses aides disponibles : « des primes uniques ou des aides remboursables sont proposées par certains CPAS ; il y a aussi les dons de la Croix-Rouge. Certaines personnes y ont droit et ne le savent pas… ». Pour de nombreux emprunteurs, cet accompagnement administratif, technique est social est littéralement vital : « on n’a pas de baguette magique malheureusement mais un conseil ou une information qui arrive au bon moment peut être décisif ».

Charl’Isol

Le FLW collabore avec la Maison de l’énergie de Charleroi

Conformément au Décret Climat wallon, la Ville de Charleroi ambitionne de faciliter et accélérer la rénovation du bâti sur son territoire. A cette fin, elle a créé la plateforme de rénovation énergétique Char’Isol pour les particuliers et mène, via la Maison de l’énergie du CPAS diverses soirées d’information en « présentiel » . En qualité de partenaire financier, le FLW collabore à ces séances et  nos experts répondent aux questions des propriétaires et copropriétaires candidats rénovateurs. Tout récemment, ils leur ont présenté l’outil diagnostic de l’Audit Logement, ainsi que les prêts et primes relatifs aux travaux de rénovation en matière d’économie d’énergie, de salubrité ou de sécurité.

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